上海金汇镇引导社会资金参与村庄归并

○上海市奉贤区新农村建设推进办公室
 

上海市奉贤区金汇镇2007年开始引入社会资金，对沿港村105户农户住宅实施“建新拆旧”试点。经过几年的推进，取得了明显成效。实现了“旧宅归并建设新宅，改善农民住宅条件，增加农民固定资产，提高农民经济收入，改善农民生活质量，增加土地利用指标”的目标。
一、村落改造、旧宅归并采取的做法
1.政府主导，社会资金参与经营。对自然村落改造，实施旧宅归并，由镇政府按照镇域总体规划，编制试点村改造规划。村宅归并需要大量建设资金，金汇镇政府牵头，沿港村引进上海华辰隆德丰企业集团有限公司与其合作建设。该公司是一家以房地产、物流、酒店服务、海外投资为主营业务的综合公司，有很好的经营业绩，多年来秉奉“为社会多出一份力、多尽一份责”的指导思想，多次捐助公益事业。其参与沿港村项目主要是开展以农居建设为载体的非主流房产综合性经营。
2.农商平等交易，双方互惠互利。金汇镇引进社会资金，实施旧宅归并的经营原则是农商平等交易，双方互惠互利。其经营方式是，华辰隆德丰公司为每户农户建造一幢别墅，产权归农户所有。建成后，农户拆去旧房，住进新房底楼，其余住宅面积农户以出租和委托经营方式，交付给华辰隆德丰公司所属农庄建设投资公司经营，公司获得30年使用权、改造权、经营权。以270m2的别墅住宅为例，别墅底层100~105m2为原农户使用。二楼两套及三楼一套由公司经营。房屋出租期间，农户对每套房收取每月300元左右的房租费，并约定每五年增长10％，这样农户每年有10000元以上的收益。
3.村委组织协调，农民自愿参与。“自然村落改造，旧宅归并建新”由村集体组织委托企业投资、经营、管理，同时发动和组织农民自愿、自主投工投劳、建新拆旧。拆除旧宅、归并新村这项工作，都是在群众充分理解并积极参与的情况下开展。目前，少数原旧宅面积大、条件好的农户，仍不想拆旧换新，村委会对这种情况也不勉强，允许农户观望，待条件成熟时再实施。
4.编制规划方案，稳步推进试点。金汇镇根据上海市农委、建委、规划局等部门联合下发的《关于开展本市自然村落综合整治试点工作的若干意见》要求，参照奉贤区宅基地置换试点若干政策意见精神，依据《上海市农村村民住房建设管理办法》，由镇政府会同规划部门编制集中归并建设方案，优化居住布局，有序引导农民居住向规划区域集中，并向有关部门申请使用集体土地建设农民新居。同时，建立以村级集体经济为主体的组织机构，按基建程序选聘施工队伍，确保施工质量。在申请新宅基地用地的同时，制定试点区域宅基地的复垦计划，新居完工交付使用后，统一组织拆除旧宅后垦复为耕地，确保基本农田总量不变，并有一定的增量。金汇镇自然村落改造、旧宅归并建设方案经过近一年的多方论证后，在区政府相关部门的支持下，先期已建设了样板房，并在充分听取群众意见的前提下，对新房结构适当调整，第二期20幢住宅正在建设之中，其余的将分期分批逐步推进。
二、村落改造、旧宅归并取得的成效
1.农民得益。旧宅归并后，农民的房屋质量提高，固定资产大大增值，凡是城里人享用的现代化居住设施全部俱备。与此同时，住在底楼的农户还可以获得一定的物业收入和服务收入。农户的承包土地由集体经营后，尚可做农业工人，获得工资收入。如某农户原年收入为种粮收入500元、务工收入20000元，合计20500元。而通过旧宅归并后，其年收入可达到：土地流转分红收入1120元、务工收入20000元、租赁收入10000元、服务收入5000元，合计36000元，比原来增加57％左右。
2.集体得益。新建的集体农庄极大地改善了农村环境面貌，散而杂乱的住宅拆除后，土地进一步平整，设施配套，成本降低。小区的建立，将提供许多物业服务工作的机会，如果该小区有100户农户入住，就将引入300户城市居民入住，这些人的衣、食、住、行等消费将给村里带来许多的商机。土地由集体经营，在除去给农民分红之外，尚可提留一定比例的公积金、公益金，有利于集体经济的发展壮大。
3.国家得益。旧宅归并后，建设用地结余，土地平整后还会新增耕地。沿港村首批自然村落改造涉及4个村民小组户数105户，原宅基地面积62亩，建新屋占地42亩，节约建设用地20亩。经旧宅基地复耕和原210亩农田整理，可新增耕地30亩。两者相加，净增耕地面积50亩。同时，新建小区还可为城市老龄人口向农村疏散，减少城市人口密度作出贡献。
4.企业得益。对建设投资的公司来说，他们同样可以通过对农民住宅三十年的租赁经营获得一定的利润。该公司出资建造农民新房后，租赁农民闲置住宅使用权，引进城市老年人口，其中有老年华侨、企业老总、著名画家、艺术家，形成高端老年人口养老基地，缓解城市老有所养、老有所保的瓶颈。公司还与上海画院合作打造书画创作基地，开成“画家村”。
三、村落改造、旧宅归并中有待探索解决的问题
集中归并建设中心村，是自然村落改造中改变农民住宅分散，集约使用土地，推行农业规模经营的有效途径，但在推进过程中还有许多问题亟待解决。
一是土地问题。按照有关规定，通过旧宅归并宅基地置换后集体建房，应该说有法律依据，完全符合土地法。但在操作上，无先例可以借鉴。因此，在审批农村宅基地上，房地部门应给予关心支持。
二是规划问题。本项目为了既实现改善农民的人居环境，又要保证有一定量的空间实现经营收入，在减少占地面积的情况下，单幢建筑以三层标准空间来增加建筑面积，按照现行的农村村民建房办法，只控制建筑的占地面积，建筑总面积由人民政府制定标准。
三是配套问题。本项目为不改变土地性质，不改变农民住宅所有权性质的集体建房，故在审批过程中，需简化审批过程，减免所涉及的各种事业性和服务性收费，在市政基础建设配套上，政府应在新农村建设资金上予以倾斜。
四是收益问题。经过前段时间宣传、发动，绝大部分农户对村落改造、集中归并建设持欢迎和肯定态度，但在租赁经营过程中，由于时间跨度长，企业存在不确定因素和风险，需要理顺经营体制，强化法律程序，规范经营行为，确保双方权利。